房子烂尾还要不要还贷款？法院判了

贷款392万买别墅烂尾，房子没了还得还贷款？贷款买的房子，烂尾了，还要不要继续还银行的贷款？这次，嘉兴市中级人民法院给出一个新的答案：不用还！

浙江嘉兴的许先生在某楼盘买了一套别墅,向银行按揭贷款392万元,但是楼盘烂尾了,开发商也宣告破产。开发商向法院提交破产清算申请后,许先生解除了与开发商的商品房买卖合同,之后许先生停止向银行支付月供,没想到的是贷款银行起诉了许先生,要求他继续支付剩余贷款。一审法院判决许先生要归还结欠银行220余万元,许先生不服上诉。二审法院认为,开发商无法交付房屋致使商品房买卖合同解除,应该由开发商承担剩余贷款还款责任。这个判决,让无数身陷泥潭中的买房人欢呼雀跃。

目前,房地产跌入冰点,一些房地产开发商遭遇资金链断裂,这导致很多期房项目烂尾。伴随而来的,不仅是老百姓半辈子积蓄被丢进了落灰生锈的水泥钢筋中,甚至还背上银行的巨额债务。一边是拿不到的房子,一边是每个月都要还的银行按揭,这可真是,黄连水洗澡——从头苦到脚。

按之前的司法解释,买房和贷款是两个不同的合同关系,买房人向开发商买的房子,属于买卖合同关系;买房人向银行借贷,是贷款合同关系。钱“名义上”是借给了买房人的,而不是开发商,虽然几乎所有的贷款合同都要求直接把钱打给开发商(向第三方付款)。

也就是说,是买房人而不是开发商借了银行的钱,因此房子如果烂尾,只能问开发商要房子;而无论买房人能不能拿到房子,银行都有权要求买房人继续还款。

《民法典》正式实施之后,2021年,最高法专门修订了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),改了这个18年都没有修订过的司法解释。《解释》第二十条规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

什么意思?司法解释不再把买房合同和贷款合同看成两个截然分割的合同,而是把贷款合同看成是买房合同的附属合同——本来贷款就是为了实现买房的“合同目的”,但买房的合同因为开发商破产、烂尾,致使买房的“合同目的”没有办法实现,那么就可以解除买房的主合同。“皮之不存,毛将焉附”,贷款合同也可以申请解除。

《解释》规定,“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的”,如果银行作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。“也就是说,当初开发商破产的时候,是由破产管理人来履行公司管理责任的。当破产管理人向许先生提出解除买房合同时,银行本身是可以作为有独立请求权的第三人对开发商和买房人一并提出诉讼请求,要求解决房子和还贷的权利义务关系。但是,银行没有参与,而是等到了公司破产之后,单独向买房人提出还款的诉讼请求。银行的小算盘不难理解,“跑得了和尚,跑不了庙”,开发商彻底黄了,但是买房人有家有业的,还能继续要求还款。

想不到,这一次嘉兴市中级人民法院拿出了2021年的最新司法解释:买房的“合同目的”落空之后,那么相应的担保合同也一并解除,钱当初划到了谁的账上,就问谁要钱!当初买房人可没有从银行拿钱,现在要找人还钱就找开发商。

《民法典》的实施,以及最高人民法院修订的旧司法解释,明确了买房合同和贷款担保合同的主从合同关系,让无数挣扎在烂尾楼泥淖中的买房人看到了一些希望。房子要不回来了,但至少不用继续还贷款了。